مشاركت در ساخت || تعاريف وانواع قرارداد مشاركت درساخت
مشاركت در ساخت
تعريف مشاركت در ساخت:
همانطور كه برداشت افراز از اسامي متفاوت است، بااين حال واژه مشاركت در ساخت تقريبا براي همگان آشنا وملموس مي‌باشد. همانطور كه از نام اين واژه برداشت مي‌گردد، به معناي تبديل يك يا چند ملك كلنگي (املاكي كه نياز به نوسازي دارند) به يك يا چند مجموعه واحد نوساز با شراكت چندين شخص حقيقي يا حقوقي كه اين اشخاص ميتوانند افراد مختلفي باشند؛ اين افراد ممكن است مالك يا مالكين يا ورثه مالكين ويا وكيل يا وكلاي مالك يا مالكين، شخص وشركت سازنده، شخص يا شركت سرمايه گذار باشند.
مشاركت در ساخت، يك نوع قرارداد حقوقي است در حوزه پيمانكاري و ساخت و ساز و در مورد كليه پروژه هاي تجاري، مسكوني و… مورد اجرا وانجام قرار مي‌گيرد. قراردادهاي مشاركت در ساخت يكي از مهم ترين قراردادهاي حقوقي ملكي به حساب مي آيند، چرا كه معمولاً به مهم‌ترين مال و دارايي افراد بستگي دارد؛ به همين دليل قوانين مختلفي نيز درراستاي مشاركت در ساخت وضع شده است؛ اما معمولاً براي هر پروژه به‌صورت موردي وپروژه اي باتوجه به شرايط موجود پروژه، توسط وكيل حقوقي يا حقوقدان متخصص حوزه املاك تنظيم مي‌گردد.
انواع قرارداد مشاركت درساخت:
1. قرارداد مديريت پيمان
2. قرارداد مشاركتي
1. قرارداد مديريت پيمان:
در اينگونه قراردادها معمولاً پرداخت هزينه هاي كامل ساخت وساز (از مرحله اخذ مجوز تخريب تا مرحله دريافت وانتقال اسناد مالكيتي وتكميل بناي جديد) به‌عهده مالك زمين يا بناي قديمي است وطرف سازنده صرفاً به‌عنوان پيمانكار ساخت وساز معرفي گرديده و ميزان برداشت ايشان يا دستمزد طرف سازنده نيز براساس فعاليت موردنياز مالك مي‌بايست در قرارداد مشاركت به‌طور كامل درج گرديده وبه رويت وامضاي هريك از طرفين برسد.
نكته: درصورتي كه سازنده ازسمت شركت ساختماني باشد (اصطلاحاً طرف حقوقي معامله باشد) ضمن رويت واستعلام مدارك اصالت وهويتي ورسمي شركت ثبت شده، مي‌بايست قرارداد به امضاي مديرعامل و اعضاي هيئت مديره شركت سازنده (طرف حقوقي معامله) نيز برسد وهمينطور از سوي ايشان شخصي به‌عنوان رابط شركت معرفي گردد.
2. قرارداد مشاركتي:
در اينگونه قراردادها معمولا مالك يا مالكين بناي قديمي ويا زمين، شخص ديگري را بعنوان سازنده ملك خود مشخص مي‌كنند كه سرمايه ساخت وساز از سمت سازنده بوده ودرازاي اين فعاليت نيم ويا درصدي (كه در قرارداد مشاركت بايد كامل مشخص گردد) از ساختمان جديد بناشده در آينده را به شخص حقيقي يا حقوقي سازنده اختصاص داده و طبق توافق معمولاً سازندگان يا شركت‌هاي ساختماني به آن "ملك از شما، ساخت از ما" گويند.
نحوه انجام مشاركت در ساخت در ايران:
نحوه مشاركت در ساخت و ساز معمولاً به اين صورت است كه مالك يا مالكين يك يا چند قطعه زمين يا ساختمان ساخته شده با سن غالباً بالاي 30سال، قصد احداث واحدهايي مسكوني يا تجاري را دارند، اما براي پياده سازي ايده اش پول و سرمايه كافي وهمينطور تجربه وتخصص ونيروهاي موردنياز آن را در اختيار ندارد. در چنين حالاتي، مشاركت ساخت و ساز به مالك يا مالكين كمك مي كند كه بتوانند زمين يا ساختمان فرسوده خود را به ملك چديدتري تبديل نمايند. براساس قرارداد مشاركت درساخت، مالك يا مالكان زمين در اجراي پروژه ساخت و ساز خود، از خدمات، امكانات، نيروها و سرمايه پيمانكار (سازنده) بهره مند شده و درازاي اين خدمات قسمتي از ملك ساخته شده را به صورت قانوني دراختيار ايشان قرار خواهند داد.
قراردادنويسي در معاملات مشاركت در ساخت:
قراردادهاي مشاركت در ساخت وساز املاك بايد طوري تنظيم گردد كه كليه موارد كلي، جزئي وحتي ريزه كاري هاي موجود در پروژه هاي ساختماني در آن قيد گردد.
برخي از اين موارد عبارتند از:
درصد برداشت هريك از طرفين از پروژه ساخته شده
ميزان قدرالسهم هريك از طرفين (مالك يا مالكين وسازنده يا سازندگان)
تعداد، شماره واحد وجهت نورگير بودن ويا داشتن پخي يا قناصي هر واحد كه هريك از طرفين قرارداد در پايان حق بهره برداري ويا فروش آن را دارند.
مدت زمان انجام وتكميل پروژه ساخت وساز كه ممكن است به دلايل قانوني ويا حوادث غيرمترقبه به تعويق افتد (كه مدت زمان احتمالي تغيير زمان تحويل پروژه نيز بايد در قرارداد مشاركت قيد گردد)
درجه كيفيت وجنس وبرند متريال مصرفي (مصالح ساختماني كه بناست در ساخت پروژه به كار گرفته شود)
در برخي قراردادهاي مشاركت پيمانكار موظف است درمدت اجراي پروژه، درراستاي اسكان ساكنين ساختمان اقدام نمايد كه مي‌بايست اين محل سكونت ومتراژ ومدت آن ويا تلرانس قيمتي وزماني آن مشخص گردد.
در برخي قراردادهاي مشاركت، درراستاي ضمانت شروع واجرا وتحويل به موقع پروژه ويا بابت تامين محل سكونت ساكنين ملك، مبلغي توسط سازنده به مالك يا مالكين پرداخت مي‌گردد كه مبلغ دقيق توافقي وزمان ونحوه پرداخت آن نيز مي‌بايست توسط طرفين درهنگام عقد قرارداد مشاركت درج شود كه به اين مبلغ پرداختي دراصطلاح بلاعوض گويند.
وجود مدارك هويتي ومالكيتي واستعلام اصالت آن توسط مشاور حقوقي قرارداد ويا وكيل هريك از طرفين معامله
وجود وقيد گرديدن كليه استعلامات ثبتي، سندي، شهرداري، عوارض وديگر موارد موردنياز جهت نوسازي ملك
قيد كردن تمامي مراحل انتقال سند يا مالكيت به سازنده جهت انجام امور اداري نوسازي ملك
روش هاي حل اختلاف يا مشكلات احتمالي درحين مدت قرارداد
مشخص كردن شخص يا وكيل جهت دريافت مجوزات قانوني كاربري هاي خاص (مانند مجوز هتل ياپاساژ يا مراكز تجاري وتفريحي و . . . .)
مشخصات كامل وضعيت ملك هنگام تحويل جهت شروع ساخت وساز به سازنده
(ممكن است بناي قبلي ساختمان ويا نخاله هاي ساختماني بناي قديمي، ارزشمند يا حتي هزينه بر باشد، كه بايد حتماً وضعيت ملك به سازنده در زمان تحويل نيز در قرارداد مشاركت در ساخت قيد گردد)
مشخص كردن طرف ديزاينر وطرف پرداخت كننده هزينه هاي دكوراسيون انتخابي ومراحل تحويل با هريك از ديزاين ها واضافات
(بعنوان مثال ممكن است سازنده كابينت MDF را براي واحدها انتخاب كند ومدنظر مالك كابينت ممبران باشد، كه بايد بطور قابل اينگونه توافقات در متن قرارداد قيد گردد)
نكته مهم در قرارداد مشاركت:
باتوجه به مشكلات بوجود آمده براي افراد طرف قراردادهاي مشاركت درساخت درگذشته، شديداً توصيه مي‌گردد پيش از هرگونه اقدام به مشاركت، ازجمله تحرير، بازبيني وعقد قراردادهاي مشاركت، هريك از طرفين با همراهي يك وكيل يا مشاور حقوقي آشنا به موارد حقوقي ملكي ومشاركتي در جلسه تحرير وعقد قرارداد حاضر شوند ويا به اتفاق به يك موسسه حقوقي ملكي مراجعه نموده ويا با مشورت واستفاده از تجارب تيم حقوقي قدرتمند شيش دنگ، با اطمينان خاطر قراردادهاي مشاركت درساخت را تنظيم نموده ونسبت به اجراي موارد حقوقي ودقيق قرارداد بااطمينان خاطر عمل كنند.
معرفي تيم حقوقي شيش دنگ:
تيم حقوقي شيش دنگ متشكل از چندين وكيل دادگستري متخصص در امور حقوقي ملكي، مشاورين حقوقي متخصص وباتجربه درزمينه املاك وبا پشتوانه دپارتمان حقوقي هلدينگ سفير درراستاي اطمينان خاطر شما عزيزان دركليه موارد حقوقي وعقد قرارداد، مبايعه‌نامه وقولنامه هاي ملكي مشغول به فعاليت است كه آرامش مشتريان عزيز را در تمامي مراحل خريد وفروش، رهن واجاره، مشاركت درساخت، تهاتر وكليه امورات ملكي وساختماني را تضمين مي‌نمايند.
نحوه محاسبه درصد طرفين در قرارداد مشاركت:
دركل تعيين قيمت تمام شده ملك ونحوه تقسيم درصد مشاركت برپايه قيمت حدودي آپارتمان نوساز درمنطقه وهمينطور قيمت حدودي ساخت درمنطقه (باتوجه به قيمت زمين ومتريال كاربردي) براساس مترمربع مشخص مي‌گردد كه درنهايت برطبق توافق كامل طرفين معامله در قرارداد مشاركت در ساخت وساز قيد گرديده وبه رويت وامضاي طرفين وشهود خواهد رسيد.
معمولاً اگر ميزان سود هردوطرف (مالك يا مالكين – سازنده يا سازندگان) از پيش از ساخت تاپايان مراحل ساخت وساز حدوداً برابر شود، قرارداد را بصورت مساوي برابر مي‌نويسند كه اصطلاحاً اينگونه قراردادها، مشاركت 50درصدي ويا قرارداد 50-50 ناميده مي‌شوند.
فرمول محاسبه درصد طرفين از قدرالسهم زمين:
معمولاً قدرالسهم زمين هريك از طرفين براساس فرمول زير تعيين مي‌گردد (مگر در موارد خاص كه بصورت توافقي بوده ودر قرارداد مشاركت، اين ميزان بايد بطور كامل درج گرديده وبه رويت وامضاي طرفين قرارداد برسد)
درصد سهم مالك = (ارزش زمين ÷ ارزش كل سرمايه پروژه) × ۱۰۰
درصد سهم شريك = (آورده شريك ÷ مجموع آورده‌ها) × ۱۰۰
نحوه اجراي قرارداد مشاركت درساخت:
قرارداد مشاركت درساخت معمولاً به اين صورت تهيه وتنظيم مي‌گردد كه هركدام از طرفين معامله، تعهداتي را نسبت به ارائه وتوانايي هاي خود متقبل گرديده وقرارداد طبق همان پيش خواهد رفت كه به آن اصطلاحاً آورده گويند.
برخي از آورده هاي مالك يا مالكين زمين عبارتند از:
- ارائه كامل 6دانگ زمين يا ساختمان جهت احداث بناي جديد ويا بخشي از آن
- پرداخت ماليات وعوارضات مورد مشاركت
- اخذ مجوزات قانوني وپرداخت بخشي يا تمامي هزينه هاي آن جهت نوسازي وساخت بناي جديد در زمين مورد قرارداد
- ممكن است بخشي يا تمام سرمايه ساخت از سوي مالك يا مالكين تامين گردد (كه در بخش مديريت پيمان به طور كامل توضيح داده خواهد شد)
برخي از آورده هاي سازنده يا سازندگان ويا مشاركت كننده عبارتند از:
- تامين سرمايه ومصالح ساختماني مورد نياز جهت نوسازي ملك مورد مشاركت
- اخذ مجوزات قانوني وپرداخت بخشي يا تمامي هزينه هاي آن جهت نوسازي وساخت بناي جديد در زمين مورد قرارداد
- تامين نيروي انساني، امنيت وبيمه وموارد ديگر كه از ابتداي شروع مشاركت تا تحويل مورد مشاركت نياز است.
- نظارت كامل پروژه تا دريافت وثبت اسناد وتحويل كامل املاك ساخته شده
جمع بندي:
دركل اگر بخواهيم پيچيده‌ترين قرارداد ساختماني وملكي را نام ببريم، ميتوان به‌سرعت ومستقيماً به قرارداد مشاركت در ساخت وساز ملك اشاره كرد؛ زيرا كه ممكن است ملك مورد مشاركت تمامي سرمايه زندگي يك شخص باشد كه ممكن است با كمترين سهل‌انگاري در تحرير وامضاي اين قرارداد، تمام سرمايه زندگي خود را ازدست داده ويا نسبت به آن با چالش‌هاي سخت وسنگيني روبرو شوند.
لذا به اشخاصي كه قصد انجام فعاليت هاي مشاركت در ساخت وساز را دارند پيشنهاد مي‌شود با مشورت وهمراهي وكيل قانوني ويا تيم حقوقي مورداعتماد ميتوان براحتي از كنار بسياري از چالش هاي احتمالي دراين راستا به‌راحتي عبور كرده ودر سريع‌ترين زمان به خواسته نهايي رسيد.
در اين راستا تيم حقوقي شيش دنگ متشكل از وكلاي دادگستري ومشاورين حقوقي مجرب ومتخصص درزمينه امورات ملكي، از ابتدا تا انتهاي قراردادهاي شما عزيزان، آرامش واطمينان خاطر را برايتان به ارمغان مي‌آورند.
تشكر از نگاه زيبايتان
مدير پلتفرم شيش دنگ: صالح قاسمي نراقي
09129453060
برچسب: مشاركت در ساخت،
ادامه مطلب
